中国REITs市场迎来长牛与慢牛的良机

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中国REITs市场迎来长牛与慢牛的良机

随着中国商业不动产投资信托基金(REITs)正式推出，公募REITs市场正迎来多个利好因素，包括政策支持、市场估值吸引以及优质资产供给的不断扩展。

　　首先，从市场环境来看，当前REITs的估值水平处于相对低位，无风险利率保持在历史低位，吸引了大量投资者关注。根据市场数据，REITs指数自历史高点回落超过20%，而某些稳健经营的品类，其最近的TTM分派率已超过3.6%，这表明市场仍具有较强的投资吸引力。此外，政府对于REITs市场的发展给予了高度重视，近期发布的《推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》中指出，REITs被视为盘活存量资产的重要工具，相关政策的出台将进一步鼓励市场的发展。

　　其次，关于可供分配金额的增长，预计在2023至2024年间，REITs的可分配金额完成率将超过100%。虽然2024年的可供分配金额在底层资产运营压力的影响下可能同比下降9%，但随着宏观经济的逐步复苏，2025年这一降幅预计将缩小至5%以内。这一趋势的确立，意味着REITs市场在经历了业绩低谷后，有望在未来恢复增长。值得注意的是，若如综合体、优质购物中心及经济型酒店等业态被纳入底层资产，公募REITs市场的基本面将有望进一步提升，这将吸引更多机构投资者的参与。

　　在资金方面，增量资金流入REITs市场将成为可能。《通知》明确指出要探索REITs ETF等创新产品，旨在引导保险资金、社保基金及年金基金的入市，这为REITs市场注入了新鲜血液。此外，提升信息披露质量及强化单只REITs的抵御风险能力也将增强市场对增量资金的吸引力。历史来看，原始权益人多为非金融企业，这限制了金融企业参与REITs及Pre REITs市场的积极性。而新政策的实施将有助于拓展原始权益人的范围，鼓励机构投资者进一步介入潜力巨大的不动产资产。

　　尽管前景乐观，但市场仍面临一定风险。无风险利率的快速上行可能导致个别资产供过于求，进而引发空置率上升及现金流波动等问题。因此，投资者在布局公募REITs时，需对市场潜在风险保持警惕。

　　综上所述，中国REITs市场在当前的政策支持、估值吸引和资金流入的多重利好下，正处于一个全新的发展阶段。建议投资者积极关注和布局REITs资产，尤其是购物中心、保障性租赁住房等领域，同时也需关注能源和高速公路等存在结构性低估的投资机会。